Immobilienrecht, Immobilienkauf, Immobilienverkauf in der Türkei

Nach wie vor ist die Türkei ein beliebtes Land für den Kauf einer Immobilie, sei es das Feriendomizil an der türkischen Riviera oder auch als Kapitalinvestition in den Großstädten, wie Istanbul. Gerade auch wegen dem enorm gestiegenen Wohnungsbau in der Türkei in den letzten Jahren, steigt die Zahl der auch deutschen Immobilienbesitzer stetig. Im Vergleich zu Deutschland, kann in guten Lagen, sei es in der Metropole Istanbul oder auch in den Ferienorten, die Immobilie über die Jahre erheblich an Wert gewinnen. Aus diesen und ähnlichen Gründen - wie die sehr guten klimatischen Verhältnisse in den Ferienorten - erwerben immer mehr Deutsche eine Immobilie in der Türkei. 

Grundsätzlich ist einem Immobilienkauf in der Türkei nichts einzuwenden. Doch der Kauf sollte, wie in jedem anderen Land auch, wohl überlegt und gut vorbereitet werden. Insbesondere beim Immobilienkauf sollte der deutsche Käufer die Rechtslage nicht mit der in Deutschland verwechseln, da sich diese von der in Deutschland gänzlich unterscheidet.

Selbstverständlich können auch Ausländer in der Türkei Immobilien erwerben. Generell gilt das sog. Gegenseitigkeitsprinzip. Dies bedeutet, dass ausländische natürliche und juristische Personen Immobilien erwerben können, wenn türkische natürliche und juristische Personen im jeweiligen Ausland die gleichen Rechte haben.

Dieses Gegenseitigkeitsprinzip ist im Verhältnis zu Deutschland erfüllt.

In der Türkei hat jeder Eigentümer für seine Immobilie einen Grundbuchauszug (Tapu Senedi). Damit kann jeder sein Eigentum an der Immobilie nachweisen.

Wenn man eine Immobilie in der Türkei kaufen oder verkaufen möchte, ganz egal ob deutscher oder türkischer Staatsbürger, sind insbesondere folgende Punkte zu beachten:

• Ein formgültiger und damit wirksamer Kaufvertrag zwischen den Parteien, der sog. Grundstückskaufvertrag („resmi senet"), wird im Grunde nur beim Grundbuchamt (Tapu Dairesi) abgeschlossen. Zwar kann ein "Vorkaufvertrag" bei einem Notar abgeschlossen werden, wobei dieser den Verkäufer grds. nicht daran hindert, die Immobilie an einen Dritten zu veräußern, es sei denn dieser Vorgang bzw. Vertrag selbst, wird im Grundbuch eingetragen. Hinzu kommt, dass nach einer gesetzlichen Änderung seit Juli 2023 ein Immobilienkaufvertrag auch bei einem Notar abgeschlossen werden kann, wobei hier diverse Punkte zu beachten sind, die an dieser Stelle nicht vertieft werden. In der Praxis scheint jedenfalls diese Möglichkeit noch keine bedeutsame Rolle zu spielen. 
• Wir empfehlen weiterhin den Gang zum Grundbuchamt und wenn man die Praxis dort nicht kennt, die Vertretung durch einen türkischen Kollegen.
• Die Rechtslage in der Türkei darf nicht mit der deutschen Rechtspraxis verwechselt werden. Es ist daher dringend davon abzuraten, bei Abschluss eines etwaigen "Vorkaufvertrags" den Kaufpreis oder auch einen Teil des Kaufpreises an den Verkäufer zu bezahlen.
• Die persönlichen Daten des Erwerbers und die Katasterunterlagen der Immobilie müssen beim Grundbuchamt eingereicht werden. Es ist auch ratsam, vor dem Gang zum Grundbuchamt eine Einsichtnahme im Grundbuch bezüglich etwaiger Lasten, Beschränkungen etc. der Immobilie vorzunehmen.
• Erwerber und Verkäufer müssen vor dem Grundbuchamt, das sich am Ort der Immobilie befindet, erscheinen und den Verkaufsvorgang zum Protokoll erklären. Danach kann die Übertragung stattfinden. Eine Bevollmächtigung ist möglich. Die Vollmacht muss aber bei einem Notar öffentlich beurkundet werden. Dies kann auch vor dem Notar bei einem türkischen Konsulat in Deutschland erfolgen. Der Käufer erhält nach Abschluss aller Formalitäten vom Grundbuchamt einen entsprechenden Grundbuchauszug (Tapu Senedi).
• Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das heißt, sowie in Deutschland braucht der Käufer nichts gegen sich gelten zu lassen, was nicht im Grundbuch eingetragen ist. Der Inhalt des Grundbuchs gilt im rechtsgeschäftlichen Verkehr als richtig und vollständig. Für jedes Grundstück bzw. für jede Eigentumswohnung gibt es eine Abteilung im Grundbuch, in der alles was die Immobilie betrifft, eingetragen ist.
• Weiter sollte man sich nach einem Kauf wie in Deutschland wegen Wasser-, Stromversorgung, Gas etc. beim Energieversorger anmelden.
• Als ausländischer Eigentümer einer Immobilie in der Türkei kann man diese selbstverständlich jederzeit weiterveräußern.
• Für die Begründung und Übertragung dinglicher Rechte in der Türkei ist das türkische Recht ausschließlich maßgeblich. Es gilt das Belegenheitsprinzip.
• Im Hinblick auf Streitigkeiten, die die Immobilie in der Türkei betreffen, ist das Gericht am Ort der Immobilie zuständig.

Fazit: Die Veräußerung oder der Kauf einer Immobilie in der Türkei kann diverse Probleme in der Praxis aufwerfen. Wenn Sie die dortige Praxis, die Gepflogenheiten etc. nicht kennen, empfehlen wir die Vertretung durch einen türkischen Anwalt. Wenn Sie hier Beratungsbedarf haben, sprechen Sie uns an. Wir können Ihnen gerne beim gesamten Verkaufs- oder Kaufprozess behilflich sein und greifen auf unsere langjährigen Kollegen als Kooperationspartner zurück. So sind Sie vor Überraschungen geschützt und haben einen unabhängigen Vertreter auf Ihrer Seite, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt.